[快讯]未来五年房地产业将何去何从 十大趋势解析

未来五年房地产业将何去何从 十大趋势解析！房地产作为国民经济的重要支柱，对经济增长、民生就业和金融稳定具有重大影响。当前，中国房地产正从大开发时代向存量时代转型，20-50岁主力购房人群到达拐点，供求关系发生重大变化。

未来中国房地产有十大趋势： 1. 房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代。当前20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点已出现，城镇化率达67%，套户比超过1.1。 2. 人口进一步向都市圈城市群集聚，分化加大。东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，未来仅有两成城市人口持续流入。 3. 构建房地产新模式，包括好房子建设、保障房、长租房、预售制改革、人地挂钩、房地产税等，以实现供求平衡和长期平稳健康发展。 4. 未来住房市场的三大支撑为改善型需求、城市更新、保障房需求。未来的房地产市场将更侧重于质量而非数量。 5. 城市更新将进入大力实施新阶段，通过旧城改造、城中村改造等提升城市面貌和居住品质。 6. 房价走势分化将加剧。一线及强二线城市因人口流入、产业集聚，未来2-3年内将筑底，而大多数三四线城市则可能陷入漫长的阴跌。 7. 房地产行业将经历大洗牌，大部分房企将消失或被并购重组，优胜劣汰。 8. 土地供应策略“控量提质”，侧重优质土地和好地段土地供应，并通过取消限价、减少配建等措施提升市场活力。 9. 土地财政模式面临转型，一二线城市土地财政转型，其他城市土地财政退出历史舞台。为应对地方财政缺口，预计推动消费税和个人所得税下放到地方。 10. 限制性政策逐步退出，回归市场化。预计未来一年内外环将全面开放，三年左右全域放开。完善促进消费制度机制势在必行，清理住房消费的不合理限制性措施是大势所趋。

随着老龄化、少子化到来，20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点出现，存量住房套户比近1.1，标志着房地产大开发时代落幕，存量房主导时代到来。从需求看，中国20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值。2024年末常住人口城镇化率达67%，城镇常住人口比上年末增加1083万人。国际经验表明，中国目前处于快速发展期（30%-70%）的减速发展阶段末期。根据预测，到2040年中国城镇化率将达到约78.6%，对应城镇人口10.5亿人，比2020年增加约1.5亿人。

从供给看，目前中国住房整体已经达到静态平衡，但区域供求差异仍较大。1978-2023年中国城镇住房套数从约3100万套增至3.7亿套，套户比从0.8增至1.07。一线城市住房供给阶段性达到静态平衡，但由于老旧房屋占比偏高，住房供给存在结构失衡，供给仍然不足。总体看，当前中国房地产市场进入调整周期，是行业长期依赖“高负债、高杠杆、高周转”旧模式难以为继的结果。

人口往都市圈城市群迁移，东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，未来二八开。美国、日本、韩国等国家在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。从中国看，人口进一步向都市圈城市群集聚，分化加大，一、二线人口持续流入但增速放缓，三、四线城市人口持续净流出。分地区看，人口持续向南方、东部地区集聚。分省看，改革开放以来，中国的跨省人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到回流中西部，再到粤浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙琼粤苏人口持续聚集。未来人口、产业、资本将进一步向核心城市集聚，东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，出现二八现象。

房地产新模式包括好房子建设、保障房、长租房、预售制改革、人地挂钩、房地产税等，以实现供求平衡和长期平稳健康发展。近年来，房地产发展新模式被反复提及。2021年中央经济工作会议提到探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。预计未来更多新模式配套政策将进一步完善和落地。

未来住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。考虑到城镇化进程、住房改善性需求、城市更新等，未来我国房地产还有较大发展空间和潜力。据测算，2025-2030年，我国住房需求总量约55亿平方米，年均新增住房需求约9.2亿平方米/年，并不会大幅下跌至较低水平。预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至8.9亿平方米，其中刚性需求2.5亿平方米、改善性需求3.7亿平方米、更新需求2.7亿平方米。从趋势看，未来中国住房需求整体呈缓慢下降趋势，其中刚性需求呈下降趋势，改善性需求保持平稳，更新需求保持小幅缓慢上升。从结构看，2025-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。

城市更新将进入“大力实施”新阶段，通过旧城改造、城中村改造、产业升级等提升城市面貌和居住品质。存量时代，老旧房屋可能存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。根据测算，一、二、三四线1999年以前建成房屋（房龄大于25年）占比平均值分别为36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，预计将有近80%的房屋成为“老小区”。时隔十年的中央城市工作会议将城市更新写入总体要求，定调从2015年“加快城镇棚户区和危房改造”转变为“高质量开展城市更新”，侧重“存量提质增效”、“不搞大拆大建”。

市场分化将加剧，一线及强二线城市因人口流入、产业集聚，未来2-3年内筑底。大多数三四线城市，人口流出，有价无市、去化困难，未来可能陷入漫长的阴跌。根据研究，以2017年房价峰值为基准，计算截至2025年8月的保值率，全国317个城市呈现出显著梯度分化。保值率TOP10城市包括乌鲁木齐、上海、北京、成都、杭州等，其房产保值率普遍维持在80%以上，而部分三四线城市如鹤岗、廊坊和温州已跌破60%关口。这种分化不仅是市场情绪的折射，更是城市经济韧性、人口吸附力与政策响应效率的综合体现。

房企大洗牌，大部分房企将消失或被并购重组，优胜劣汰。众多房企为求生存发展，向轻资产模式转型。2024年3月，住建部表示“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。”我国房企将从“高负债、高杠杆、高周转”旧模式向高质量经营发展转型。这一转变源于旧模式在市场需求结构变化和政策深度调控下暴露出的系统性风险，过度依赖房价上涨与宽松融资环境，导致在市场下行周期中资金链脆弱性凸显。随着“房住不炒”定位深化及消费者需求从“有没有”转向“好不好”，房企将围绕财务稳健、产品创新与技术赋能重构发展逻辑，通过降低负债、提升运营效率及聚焦“好房子+好服务”实现可持续发展。

土地市场将迈入以稳定和存量为主导的新阶段，“控量提质”为主要特点。随着中国城镇化进程从快速增长期转向稳定发展期，城市发展模式也由大规模增量建设进入存量提质增效阶段。2025年中央经济工作会议首次提出“合理控制新增房地产用地供应”，强调盘活存量用地和商办用房，标志着土地供应政策发生根本性转变。从市场表现看，核心城市的核心区域受到追捧，普通城市非核心地块遇冷，分化格局将持续深化。政策与市场双轮驱动土地市场向“质升量减”方向发展。

土地财政模式转型仅限于人口流入城市，其他城市土地财政退出历史舞台。土地财政作为中国城市发展的重要支柱，长期以来以土地出让收入支撑地方财政和基础设施建设。当前，土地收入仍是地方财政的核心构成，相关税费也成为地方财政收入的重要部分。近两年受经济下行周期影响，地方政府土地财政空间持续收缩。未来，土地财政转型将主要集中在人口持续流入的一二线城市，通过优化土地供应、发展租赁市场和产业用地改革，逐步实现土地财政的可持续化。人口流出城市将逐步改变土地财政模式，部分城市甚至完全退出依赖土地财政的旧模式，转而寻求替代财源。

限购等限制性政策逐步放开，回归市场化。预计未来一年内一线城市内外环限购将全面开放，三年左右全域放开。对于多孩家庭给予住房补贴优惠。2022年以来，政策方向从之前的抑制过热转向防范风险和市场托底，放松限制性政策、激活需求是大势所趋。限购方面，近几年限购政策不断调整，可以清晰地看到一条渐进式的开放路径。逐步降低购房准入门槛，限购松绑有利于房地产市场回稳。住房供给方面，城市更新定调从2015年“加快城镇棚户区和危房改造”转变为2025年的“高质量开展城市更新”，本次侧重“存量提质增效”、“不搞大拆大建”。金融信贷方面，贷款利率持续下调，各地响应号召，调整公积金政策，从提高公积金贷款额度、支持提取公积金用于首付、优化比例等多个方面降低居民购房门槛，释放刚性需求和改善性需求。