[快讯]国际投行开始看多中国一线城市楼市 复苏前景乐观

多家国际投行对中国房地产市场表达了积极看法，特别是对一线城市楼市的前景充满信心，市场情绪显著改善。高盛发布的一份报告指出，上海和深圳房地产市场可能在今年底或2026年下半年触底，并预计两地房价在2025年底至2028年底期间累计上涨约15%。

从市场表现来看，自2025年4月以来，香港开发商股价平均上涨约65%，而内地开发商股价同期仍下跌约17%。历史上，内地开发商通常享有更高估值和盈利能力，平均市净率约为1.9倍，高于香港开发商的0.8倍；净资产收益率也显著领先（14% vs. 5%）。这主要因为内地房企开发业务占比更高、资产周转更快以及杠杆水平更高。然而，在本轮房地产下行周期中，尽管ROE溢价有所收窄，但内地开发商估值却经历了更明显的压缩。即便是被视为行业整合者的优质国有房企，目前平均市净率也仅为0.5倍，对应2026–2027年约5%的ROE；而香港开发商同样约为0.5倍市净率，但ROE仅约为3%。这些数据表明市场此前可能已经过度悲观，甚至低估了未来，意味着市场面临反转机会。

高盛认为，房地产复苏的关键驱动因素包括人口结构、收入水平、住房可负担性以及供给情况，其中上海和深圳表现最为突出。虽然当前两地租金回报率仍低于按揭利率，尚未形成正向持有收益，但二者利差已收窄至近十年来最低水平。股市反弹带来的财富效应也可能逐步传导至房地产需求端。基于这些因素，高盛判断上海和深圳有望成为本轮房地产复苏的领头城市，并领先其他一线及二线城市约6至24个月实现企稳。与此同时，2024至2025年间，这两座城市已吸纳约60%的优质资源配置，占优质国有开发商土地储备的约30%，进一步强化其领先优势。

摩根大通驻新加坡策略师巴拉特表示，香港房地产市场的复苏正逐步外溢至中国主要城市，中国股市反弹所带来的延后财富效应也在提振住房需求。他认为，中国房地产市场经历5年的调整之后，现在可能正接近一个转折点，3月份中国房地产市场已经出现初步复苏迹象。巴拉特还对中国股市相对于其他新兴市场的表现持较为正面的看法，认为房地产市场回温可能是推动股市表现优于其他市场的主要因素之一。

瑞银证券首席中国经济学家宋宇今年3月表示，北京、上海等地陆续推出限购放松及补贴政策，尽管力度存在差异，但政策方向已发生明显转变。随着市场预期逐步修复，一线城市未来仍存在进一步松绑空间，房地产对宏观经济的拖累有望明显减弱。

随着政策环境逐步宽松、资本市场回暖以及核心城市基本面支撑增强，国际机构对中国房地产的判断正从谨慎转向结构性乐观。一线城市能否率先企稳不仅将成为行业复苏的风向标，也将在很大程度上影响中国经济后续的修复节奏。