原标题:八折买房的年轻人:不怕凶宅,至少省一辆奔驰
或许是一场失败的生意,一次错误的决策,这都不再重要。
找上门的先是催收的短信、电函和电话,然后是叩门的催收员。
再后来,这一切通通消失,一张法院的开庭传票被塞进门口的收件箱,这套房子或许很快将迎来新的主人。
2023年2月,中指研究院公布的最新数据显示,2022年全国法拍房成交11.8万套,挂拍总数达到了60.6万套,挂拍数量同比增长了35.7%。
看上去少有人知的法拍房,如今市场规模已经扩张至万亿级别。
与之相伴而生的是法拍房辅拍行业,法拍房顾问负责收集法拍房的关联信息,并帮助客户竞价拍下心仪的房子——并不是每次都能成功,当65个人同时争抢一套房,64个人都会空手而归。
2020年,小美从海外回到北京,成为一名法拍房顾问。
从业的2年多,她见证过无妄之灾突然降临,也曾为罪恶和腐坏的崩塌拍手叫好,客户中有人“掏空六个口袋”成功捡漏,也有人揣着上千万存款苦苦等待一间“梦中情房”。
在与前后两任房主的交集中,她窥见围绕“房子”铺展开的痛苦、争执、纠缠和欲望,关于无数个家庭,千千万万个普通人。
一
买房吗,八折
北京的法拍房当然有贵的,也有便宜的。我们最关注的,是相对于市场价的折扣力度。
西城区肯定是最低的,几乎可以说是没有折扣。因为西城的地理位置和配套设施比较好,面积又很小,可能一周都出不来一套房。要是有客户中意西城区的法拍房,我心里会特别犯怵,折扣空间那么小,又是白干活。
海淀和东城区折扣也不高,我刚入行的时候,还可能八折底价成交,现在想都别想了,基本上就是九到九五折,顶多省下一辆奔驰。朝阳区大一点,选择会多一些,八折到九折都有可能。通州和丰台区倒可能八折以下,大兴区的折扣还能更低。我成交过折扣最高的一套房子,链家在售270万,客户206万就拍下来了,差不多相当于打75折,特别开心。
其实,法拍房的价格不是一开始就确定下来的。相关评估机构会先给一个底价,再由客户竞拍加价,价高者得。这个过程,也是一种心理和预算的博弈。
但它整体的价格还是偏低的,因为选择太少了。像全北京司法拍卖的写字楼、商铺和住宅加在一起,一年下来可能只有5000套。但你看二手房,光住宅的交易量,每年都是在20到30万套。这个差距摆在这,所以买家出价的话,如果楼龄高一点,或者跟预期不太一样,那肯定不会高过(二手房的)市场价。价格自然而然就低了。
一套关注度很高的法拍房,最后的成交价格比同户型低了200万
我们公司的业务覆盖全北京16个区,延庆、密云、怀柔都包括在内。我属于比较懒的,能让客户自己去看房,我绝对不跟着。而且大部分法拍房看不了本房,只能找同小区的同户型看,你说我们法拍房顾问再跟着去,人家中介观感多不好,跟白嫖一样,所以我都跟客户讲,我陪着去还不如您自己去。
等客户意向非常明确,就要哪个小区、哪套房,我们再去深入了解。
网上有年轻人遇到过踩坑的情况,然后就愤世嫉俗,说法拍房全是坑,千万别碰。但这是因为他自己没有做好功课,老觉得自己就能拍,想省去服务费。他这个服务费是省了,但可能踩了更大的坑,比如一年半载拿不到房的。
这一行确实水比较深,但如果是我们专业的法拍公司去做,一定会从开始就避免瑕疵房。对我们来说,什么叫瑕疵?第一,交不了房的,第二,拿不了本的。我们绝对不会碰。另外,涉黑的房子,我们也会谨慎对待,担心有人上门报复。
我们公司有专门的尽调部、风控部、权证部,需要调查清楚房子是谁在住,居住者是否是“老弱病残”,原户主户口是否迁出,房子牵涉的是什么案件等等。全都弄明白了,才能给专业的出价建议。
凶宅其实不算瑕疵房,基本所有的“法拍凶宅”最后都顺利卖出去了。我们会明确告知客户,哪些房子里发生过凶杀案,许多案件离奇、残忍,甚至一度引起社会轰动,但总有不忌讳这些的人。
一位河北的客户给孩子在北京买房,他赶来拍卖时带了满满一箱葡萄,都是早上出发前现摘的
在北京买法拍房的客户,90%以上都不是奔着投资来的。
很多年轻人,他得天天租房子住,怎么可能去投资?再加上各类限购政策,你别说北京这种超一线城市,就算是一线城市、二线城市,大多数人买房子都是为了刚需。偶尔有高净值人士买一栋写字楼,但毕竟是少数。
我印象最深的一位客户,运气非常好,成功“捡漏”。他年纪很轻,2020年来看房,预算320万元封顶,第一次竞拍失败了。第二次竞拍,原价400万的房子,不多不少,正好320万拿下。双方父母加上小两口,一共六个钱包攒出来的首付,如果能省80万块钱,免去了多少贷款压力。那是一套丰台区80平米的房子,两居室,均价4万块钱一平,一买完房,他恨不得把身边的朋友同事全介绍来买法拍房。
现在这样的机会越来越少了,但很多客户还想着底价成交,不能说完全没戏,但绝对是可遇不可求。我的另一位客户,从2021年初一直观望到现在,揣着两千万,非要想方设法买原价五千万的房子。他跟我说,你有个性,有能力的人有个性我可以理解,但房子你还是得帮我再选一选。我劝了他整整两年,估计还得继续劝。
总体而言,我和客户的关系还是很不错的,毕竟帮他们省钱了嘛。逢年过节,很多客户会寄来苹果、葡萄、橙子,一位很fashion的客户甚至送了一套La Mer给我——我男朋友都没送过这个!
二
如此狂飙二十年
在调查房子信息的过程中,虽然我们不一定会和户主直接接触——有的户主已经“进去了”,或者可能不在人世了。但或多或少还是能知道一些被执行人的经历。
一个内蒙的被执行人,已经被判处死刑了,属于涉黑势力。他本人开办地下钱庄、地下赌场,组织卖淫,非法持有枪支,基本算是坏事做尽,就跟《狂飙》里面的那个高启强一样。这种人被判了刑,他名下全国各地的房产都要进行拍卖,看到之后,你肯定感觉大快人心,这样的人活该嘛。
有一类刑事案件比较特殊,就是户主贪污受贿。这类房子非常受欢迎,因为户主名下一般会有很多套房,但每套房的使用痕迹都比较小。之前我看到一个落马贪官,光国内就有64套房。
我记得《狂飙》里有一句台词,大意是说过去十几二十年里,我们国家发展得太快了,一些地方政府为了追求效率,给一些群体大开方便之门。可能是这样,我们法拍房顾问在工作中也能感受到,近几年扫黑除恶和反贪反腐的力度很大。
现代都市住宅建筑/视觉中国