中国社科院长城学者、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞资料图。本文根据倪鹏飞在新经济学家智库研讨会上的发言文字实录整理，略有删节。
倪鹏飞：房地产市场的新现象和新逻辑
感谢新经济学家智库的邀请。邀请了几次了，这一次我说大家对房地产的走势都非常关注，市场和学界对此也有不同的看法，所以我想给大家分享一下我们对这个问题的一些研究和判断。
中国房地产的发展全面影响中国经济的发展，所以备受国内外关注。正确判断房地产当前的运行状态和未来的趋势，对政府、企业、居民，几乎所有的决策者都十分重要。
中国房地产调整将经历三个阶段
但是对目前房地产市场的走势的判断还有很大的分歧，总体上一方乐观一方悲观。我们的基本观点是，与过去几轮的房地产调整相比，本次房地产调整的逻辑已经发生了重大的变化。具体来说，过去的调整一般经历两个阶段。第一个阶段就是新房，增量下降，比如说投资和销售有一个大幅下跌。第二个阶段就是所谓的去库存，就是新房存量的消化。但是本次调整呢，我们注意到，可能和之前的两阶段不同，可能要经历三个阶段，因此也意味着这个调整的过程相对比较长。
第一个阶段，就是一手房增量调整的主导期。在这一时期，新房的投资较大幅度的下跌，新房的销售也较大幅度的下跌，价格下跌并不太明显，就是增量，主要是量下来了，像过去的18亿平方米，下降到较低的水下或者是下降一半的水平。
第二个阶段就是旧房销售占比快速提升，新房销售占比快速下降。旧房的价格下降，新房还处在继续下行的状态。也就是说，二手房存量的调整进入了一个主导。就是说不是像过去直接进入新房的或者一手房的去库存，而是先去二手房市场空置。也就是说二手房市场出清有一定的眉目了，或者说进行一段时间了，才又回到一手房存量调整的主导，也就是一手房的去库存。
这里边讲主导，就是说实际上这三个情况在调整中都存在，只是说在不同阶段那个更为主的意思，所以叫主导。我认为到了新房销售增长，经历价格下降再到价格出现回升的时候，我认为整个调整过程就结束了，这三个过程就结束了，有可能实现复苏了。
为什么会出现这种情况呢？原因很多，但是我想直接来说就是两个方面，一个是二手房存量市场出现了过剩。很多购房者，原来户籍居民拥有住房的比例比较大，有的拥有还不只一套。同时，二手房市场的房屋自有者，他们的预期甚至他们的收入，都发生了很大的变化，所以他们要出售他的二手房。第二个原因，就是一手房市场还存在着一定的风险。除了一些房企风险还在释放，同时还存在着一些行政性的限制。简单地说，一手房市场的一些企业还有时不时的在暴雷，它又是期房，所以你要购买就有些担心，担心他能不能保交楼，所以在这种情况下，即便是刚需、改善性需求，那也不愿意，也权衡了，也有可能转移到二手房市场。
并且一手房市场房价的弹性变动，弹性还比较小，二手房市场呢？它因为是一个完全的、供需不受行政限制的市场，所以它价格变化比较灵活，所以二手房市场有一个先于一手房存量市场调整的一个过程。这样呢，这个逻辑就发生了变化，从两阶段变成三阶段，并且这三阶段，这三种情况可能都存在，但是它的主导期可能不一样，我想我讲完这个大家都应该明白了。这是第一个观点，也是总体的观点。
中国房地产将经历一个长期的过程
